Baggrund og formål
Holbæk kommune har en ambition om at udvikle sig til at være en bæredygtig kommune i overensstemmelse med FNs Verdensmål og klimastrategien Holbæk 2050, som kommunen vedtog i 2022. Kommunen oplever samtidig en stor interesse for at bygge nyt og bosætte sig i Holbæk Kommune. Således er nærværende lokalplan et udtryk for dette. Kommunen forventer at bygherrerne og borgerne i denne og kommende lokalplaner vil implementere de nyeste forskrifter for energivenligt byggeri, når det kommer til materialevalg og opvarmning af huse og lejligheder. Kun på denne måde vil den fortsatte udbygning af Holbæk Kommune kunne bidrage til implementeringen af såvel den kommunale som den nationale klimastrategi.
Baggrund
Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af Helhedsplan for Holbæk Vest, Fjordbyen, der angiver den overordnede retning og disponering for omdannelsen af området. Helhedsplanen blev vedtaget af Kommunalbestyrelsen d. 21. juni 2023.
Området er i Landsplandirektivet 2019 udpeget som udviklingsområde inden for kystnærhedszonen. Det betyder, at der er mulighed for at planlægge for byudvikling af arealerne ved Rishøjgård / Holbæk Vest. Holbæk Kommune har i 2020 gennemført en idéfase med inddragelse af offentligheden og udarbejdet et opsamlende idékatalog og en landskabsanalyse for området. De indledende tiltag førte til, at der i Kommuneplan 2021 kunne udlægges en kommuneplanramme til byudvikling og i forlængelse heraf udarbejdes en helhedsplan, der omsætter de indledende tiltag til en overordnet helhedsplan for den fysiske omdannelse af området.
Foruden helhedsplanen fastlægger kommuneplanrammen, at området kan anvendes til boligformål, og at mindst 25 % af arealet som udgangspunkt skal friholdes til grønne områder. Boligområdet skal som udgangspunkt anvendes til tæt-lav- og etageboliger og i mindre grad til åben-lav bebyggelse. Det maksimale antal etager er 4. Den højeste bebyggelse kan placeres mod vest og syd, mens bebyggelsen tættere på kysten skal være lavere. Udviklingen af området skal ske etapevis fra øst mod vest, og den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 50 %. Der skal udlægges areal til en landskabeligt bearbejdet støjafskærmning og grøn beplantning langs områdets afgrænsning mod vest. Der kan etableres en sammenhængende stiforbindelse fra området på tværs af banen og til Fjordstien, og der skal sikres landskabelige kig fra Kalundborgvej gennem området til fjorden. Før området kan udvikles til boligformål skal der sikres en tilfredsstillende trafikal afvikling af det samlede område.
Bydelen skal udvikles med udgangspunkt i den lokale kontekst og vil tilbyde et andet slags boligområde, end Holbæk ellers kan. I de senere år er udbygningen i Holbæk by langt overvejende sket i den østlige del af byen. En udbygning i Holbæk Vest vil kunne understøtte allerede foretagne investeringer i servicestruktur og infrastruktur og være med til at sikre balancen imellem Holbæk Vest og Øst. Fjordbyen skal danne grundlag for et mere grønt og sundt hverdagsliv, hvorfor området skal udvikles med fokus på biodiversitet, god tilgængelighed og fællesskaber.
Helhedsplanen rummer ca. 3.000 boliger og indplacerer ny bebyggelse i 1-4 etager primært etageboliger og rækkehuse samt et mindre antal parcelhuse. I helhedsplanen disponeres boligerne således, at området længst mod øst (1. etape) indeholder boliger i 1-2 etager, så der er sammenhæng i skala med det tilstødende boligområde mod øst. Langs områdets sydlige og vestlige afgrænsning kan bebyggelse opføres i op til 4 etager, så den højeste bebyggelse danner ryg mod Kalundborgvej. Områdets midte og nordlige del skal bestå af en variation i etagehøjder fra 1-4 etager.
Planen er udviklet med baggrund i nærheden til fjorden og grundens særlige karakteristika, og den nye bydel tilpasses de unikke lokale omstændigheder og udvikles med afsæt i tre hovedgreb, der defineres som fjorden, forbindelser og fællesskaber. Der skabes en ny, sammenhængende grøn struktur og identitet på stedet og let tilgængelighed på tværs af området for både hårde og bløde trafikanter, herunder stier til bløde trafikanter. Det nye byområde opdeles i mindre bydele, kvarterer og klynger og centralt i området, ved Frydendal Gård, etableres et bytorv, som udgør et samlingspunkt for hele bydelen, hvor fællesskabet kan udvikle sig på tværs af de mindre bydele.
Illustration med vignetter: fjorden, forbindelser og fællesskaber
Formål
Formålet med nærværende lokalplan er at udmønte helhedsplanens visioner og dermed Holbæk Kommunes ønske om realisering af byudviklingen i Holbæk Vest.
Lokalplanen skal dels fastsætte de overordnede rammer for hele den nye bydel og dels fastsætte detaljerede bestemmelser for første etape, den østlige del, så der gives mulighed for at opføre ny bebyggelse her. De byggeretsgivende bestemmelser skal sikre en mere detaljeret planlægning for etape 1, svarende til delområde 1-5c, som afgrænset på kortbilag 6.
Det betyder, at lokalplanen indeholder byggeretsgivende områder, hvor lokalplanens bestemmelser er præcise nok til at give byggeret, og områder, der ikke er byggeretsgivende, såkaldte rammeområder. I rammeområderne rammesættes byudviklingen med principper og overordnede bestemmelser, der skal følges op af byggeretsgivende lokalplaner for lokalplanpligtige projekter.
Med lokalplanens rammedel fastsættes områdets overordnede anvendelse og struktur, herunder vej- og hovedstiadgange, hvor der sikres en sammenhængende stiforbindelse, en grøn struktur, samt bevaring af dele af områdets beplantning. Derudover fastlægges arealer til støjafskærmning langs Tuse Lågevej og Kalundborgvej. Lokalplanens byggeretsgivende del overføres til byzone og rammedelen fastholdes i landzone. Lokalplanen tildeler bonusvirkning til støjafskærmning og anlæg til håndtering af overfladevand/regnvand, hvilket betyder, at lokalplanen erstatter landzonetilladelser efter planlovens § 35, og støjafskærmning og anlæg til håndtering af overfladefladevand/regnvand kan opføres efter lokalplanens bestemmelser.
Inden for den byggeretsgivende del af lokalplanen fastlægges områdets anvendelse til boligformål med mulighed for at opføre institutioner som f.eks. daginstitution. Bebyggelsen skal opføres med variation i boligtyper i form af åben- lav og tæt-lav bebyggelse og variation i udtryk, og det skal sikres, at bebyggelsen indpasses landskabeligt.
Området i den første etape udgør ca. en femtedel af det samlede område. Frem mod fuld udbygning af området vil rammelokalplanen blive suppleret af efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner, der fastlægger byggeretsgivende bestemmelser for de enkelte delområder.