Statslig og regional planlægning
Formålet med dette afsnit er at give det bedst mulige grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng. I afsnittet redegøres der derfor for eventuel relevant statslig og regional planlægning.
Natura 2000
Planområdet er ikke omfattet af Natura 2000. Det nærmeste Natura 2000-område N155, Udby Vig, er beliggende ca. 7,8 km nordøst for planområdet. En vedtagelse af lokalplanen vil muliggøre etablering af boliger i planområdet, og det kan udelukkes, at en realisering af lokalplanen vil påvirke Natura 2000-området væsentligt. Vurderingen bygger på de forventede aktiviteters begrænsede og lokale miljøpåvirkninger og afstanden til nærmeste Natura 2000 område.
Udviklingsområder i kystnærhedszonen
Planområdet er omfattet af Bekendtgørelse om landsplandirektiv 2019 for udviklingsområder i kystnærhedszonen. Bekendtgørelsens § 14 udpeger området Rishøjgård som udviklingsområde. Se nærmere under afsnittet om kystnærhedszonen, hvad der gælder for udviklingsområder i kystnærhedszonen.
Vandområdeplan
I Vandområdeplan 2021-2027 er Holbæk Fjord en del af vandområde Isefjord, Indre.
En vedtagelse af plangrundlaget vil medføre at store dele af planområdet kan befæstes i forhold til eksisterende forhold. Der forventes en befæstelsesgrad på ca. 45 %. Den mulige øgede befæstelse vil generere nye mængder overfladevand, der skal udledes til vandforekomsten Holbæk Fjord.
Planen danner grundlag for etablering af regnvandsbassiner, der skal opsamle, forsinke og rense overfladevandet inden udledning til fjorden. Der planlægges både tørre regnvandsbassiner (lavninger) og regnvandsbassiner med permanent vådt volumen. Plangrundlaget beskriver også muligheden for etablering af grøfter til afvanding af overfladevand, og at disse skal beplantes. Afvanding via beplantede grøfter kan bidrage til sedimentationsprocessen og dermed rensning af overfladevandet.
Holbæk Fjord er klassificeret som ikke-god kemisk tilstand, som skyldes overskridelse af de generelle miljøkvalitetskrav i biota for bly, kviksølv og sum af bromerede stoffer (BDE). Ifølge FAQ33 for udledning af miljøfarlige forurenede stoffer til vandmiljøet fremgår det, at det kan ”forudsættes, at overholdelse af det generelle kvalitetskrav for vand også sikrer overholdelse af miljøkvalitetskravet for biota”.
Bly frigives ofte fra byggematerialer, herunder tage, tagrender, inddækninger mm. Lokalplanen fastlægger at tage, tagrender, tagindækninger og nedløbsrør som hovedregel ikke må udføres i bly, plastik eller kobber”. Dette vurderes generelt positivt for vandkvaliteten af overfladevandet, og der forventes således begrænsede mængder bly i det udledte vand til fjorden. BDE er typisk anvendt i elektronik og møbler og forventes derfor ikke at findes i højere koncentrationer end de generelle miljøkvalitetskrav i overfladevandet fra Fjordbyen. I Miljøstyrelsens NOVANA-program er der hverken detekteret BDE eller kviksølv i separate regnvandsudledninger over miljøkvalitetskrav (Miljøstyrelsen, Typetal for forurenende stoffer i regnbetingede udledninger, på baggrund af data fra det nationale overvågningsprogram 2000-2020, 2022).
Da plangrundlaget muliggør rensning i regnvandsbassiner med permanent vådt volumen, må der forventes en væsentlig reduktion i mængden af nærringstoffer og miljøfarlige forurenende stoffer i det udledte vand. Det vurderes således, at udledningen vil have en ubetydelig påvirkning på stofkoncentration i overfladevandet.
I forbindelse med detailprojektering skal det sikres, at udledning af overfladevandet til Holbæk Fjord ikke påvirker vandkvaliteten eller hindrer opfyldelse af målsætningen i vandområdeplanen. I en senere fase skal der ansøges om udledningstilladelse. I den forbindelse skal der udføres beregninger af udledning af næringsstoffer samt miljøfarlige forurenede stoffer til fjorden. For sidstnævnte skal der være særligt fokus på de tre miljøfarlige forurenende stoffer bly, kviksølv og sum af BDE, som er overskredet i Isefjord jf. vandområdeplan 2021-2027.
Emnet beskrives yderligere i miljøvurderingen af lokalplanen.
Havstrategi
Danmarks Havstrategi fastsætter mål og indsatser op for at opnå eller fastholde en god miljøtilstand i havets økosystemer i overensstemmelse med EU’s havstrategidirektiv, der er implementeret i lov om havstrategi.
I Havstrategi II (2018-2024) er god miljøtilstand beskrevet ved 11 kvalitative deskriptorer, der indgår i sikringen af god miljøtilstand i havets økosystemer. Disse deskriptorer omfatter biodiversitet, ikke-hjemmehørende arter, erhvervsmæssigt udnyttede fiskebestande, havets fødenet, eutrofiering, havbundens integritet, hydrografiske ændringer, forurenende stoffer herunder i fisk og skaldyr til konsum, marint affald samt undervandsstøj.
Da planområdet ligger i en afstand af omkring 500 m til nærmeste havområde ved Isefjord, alene er udlagt til boliger, offentlige institutioner og dagligvarebutikker, samt afvander til regnvandsbassiner, der har udløb i Isefjord, er den eneste potentielle påvirkning af havmiljøet relateret til forurenende stoffer. Det vurderes, at realisering planen vil have en ubetydelig påvirkning af målsatte vandforekomster i områdets omgivelser, idet plangrundlaget muliggør rensning i regnvandsbassiner med permanent vådt volumen, og der forventes en væsentlig reduktion i mængden af nærringstoffer og miljøfarlige forurenende stoffer i det udledte vand. Derudover tages forholdsregler til sikring af at tage, tagrender, tagindækninger og nedløbsrør ikke må udføres i bly, plastik eller kobber. På den baggrund vurderes det, at vedtagelse af planen ikke vil have negativ indvirkning på havmiljøet.
På baggrund af ovenstående vurderes det, at realisering af planen vil ikke forringe eller hindre målopfyldelse i havmiljøet som beskrevet i havstrategien.
Kommuneplan 2024
Kommuneplan 2024 indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Lokalplanområdet ligger indenfor et område, der i Holbæk Kommuneplan 2024 er omfattet af følgende:
Rammer
Området er omfattet af kommuneplanramme 2.B26 – Rishøjgård, vestlige del – der udlægger området til boligformål, herunder åben-lav, tæt-lav og etageboliger.
Med lokalplanen, skal området, udover boliger, kunne anvendes til en skole, institutioner samt en dagligvarebutik efter nærmere planlægning.
Jf. rammen gælder følgende:
 |
|
Figur 50: Eksisterende kommuneplanramme 2.B26.
Eksisterende bestemmelser for 2.B26:
Generel anvendelse: Boligområde
Specifik anvendelse: Boligområde
Fremtidig zonestatus: Byzone
Plandistrikt: 02 Vestby
Maks. Bebyggelsesprocent: 50
Maks. Antal etager: 4
Maks. Højde (m): 14
Lokalplanlægning skal ske med udgangspunkt i retningslinjer for helhedsplanen for området. Der kan indplaceres daginstitutioner og skole inden for området, samt detailhandel i form af dagligvarebutik, efter nærmere planlægning. Der skal udlægges areal til landskabeligt bearbejdet støjafskærmning og grøn beplantning langs områdets afgrænsnings mod vest. Der skal sikres friholdt landskabelige kig fra Kalundborgvej gennem området til fjorden. Før området kan udvikles til boligformål skal der sikres en tilfredsstillende trafikal afvikling af det samlede område. Der kan etableres en station på jernbanen, centralt i området, og der skal etableres sammenhængende stiforbindelse fra området på tværs af banen og til Fjordstien. Som udgangspunkt skal minimum 25 % af arealet friholdes til grønne områder. Boligområdet skal som udgangspunkt anvendes til tæt-lav og etageboliger og i mindre grad til åben-lav bebyggelse. Den højeste bebyggelse kan placeres mod syd, mens bebyggelsen tættere kysten skal være lavere. Udviklingen af området skal ske etapevis fra øst mod vest.
Miljø:
Hele eller dele af rammeområdet er udpeget som område med risiko for oversvømmelse. Ny planlægning eller ændret anvendelse inden for området skal derfor ske jf. retningslinjerne for arealer med risiko for oversvømmelse. Se nærmere under afsnit om risiko for oversvømmelse.
Helhedsplan for Holbæk Vest – Fjordbyen
Der er udarbejdet en helhedsplan for hele området, der sætter den overordnede retning for omdannelsen af Holbæk Vest, jf. kravet i kommuneplanen. Helhedsplanen blev vedtaget af kommunalbestyrelsen d. 21. juni 2023.
Helhedsplanen beskriver de overordnede visioner og helhedsgreb for den kommende byudvikling og er retningsgivende for nærværende lokalplan.
Figur 51: Visualisering af området fra helhedsplanen.
Det er afgørende, at serviceniveauet i den nye bydel kan følge med. Analyser fra Holbæk Kommune viser, at der umiddelbart vil være behov for at etablere en ny folkeskole samt to nye daginstitutioner i området. Skolen etableres ved det centrale bytorv, hvor den vil være en vigtig driver for bylivet. Fremtidige daginstitutioner placeres mod de grønne naturarealer, mens dagligvarebutikker skal sikres synlighed mod de større veje. Den byggeretsgivende lokalplan del indeholder også mulighed for en institution.
Figur 52: Diagram der viser områdets centrale byfunktioner og institutioner i helhedsplanen.
Arkitekturpolitik
Holbæk Kommune har den 25. oktober 2023 vedtaget en arkitekturpolitik. Arkitekturpolitikkens målsætning er, at alle nybyggerier og anlæg såvel som omdannelser skal bidrage med kvalitet til det sted, de opføres. Arkitekturpolitikken skal derfor bidrage til at sætte den arkitektoniske kvalitet på dagsordenen for alle, der ønsker at bidrage til udviklingen.
Arkitekturpolitikken vil blandt andet danne grundlag for lokalplanlægning, idet den igennem et screeningsskema skal sikre dialog mellem Holbæk Kommune og udvikler og dermed bidrage til at konkretisere lokalplanprocesser.
Arkitekturpolitikken skal sikre at:
Projektet bidrager med kvalitet til den overordnede by- eller landskabsmæssige sammenhæng
Projektet udspringer af det sted, det realiseres
Projektet understøtter det gode liv i en menneskelig skala
Lokalplanen er udarbejdet med afsæt i Helhedsplan for Holbæk Vest – Fjordbyen, og for den del af området, hvor der gives byggeret, er der udarbejdet et overordnet skitseforslag med arkitektoniske principper. Helhedsplanen og skitseforslaget tager højde for lokale karakteristika som blandt andet terræn, udsigter og beplantning. Projektet skaber kvarterer med stærk identitet, der byder på en variation af arkitektur og byrum. Denne opdeling understøtter variationen og fremmer en menneskelig skala i området.
Landskabsværdier
Området ligger ikke inden for udpegede bevaringsværdige landskaber, større sammenhængende landskab eller større uforstyrret landskab.
Holbæk Kommune har udarbejdet en landskabsplan for hele kommunen, der deler kommunens landskab op i karakterområder. Lokalplanområdet er en del af landskabskarakterområde 7, Tuse Englandskab, der samlet set karakteriseres ved et relativt fladt, lavtliggende englandskab, der munder ud i Holbæk Fjord. Området er primært et mellem skala landskab med opdyrkede marker. Lokalplanområdet ligger inden for et område, der i landskabsplanen vurderes karakteristisk med en middel tilstand, hvor landskabet fremstår påvirket af den landbrugsmæssige udvikling. Mange arealer er drænet og opdyrket, og det oprindelige naturgrundlag er mindre tydeligt i dette område. Nord for lokalplanområdet, ud mod fjorden, vurderes landskabet at være særlig karakteristisk, hvor den oprindelige karakter opleves som et lavt englandskab i tydeligt samspil med fjorden.
Nærværende lokalplan understøtter landskabsplanen, idet lokalplanens formål er at skabe et nyt byområde på et areal, der i dag er påvirket af en landbrugsmæssig drift under hensyntagen til landskabet og de naturmæssige værdier ud mod fjorden.
Planlagte trafikanlæg
En af grundstammerne i kommunens trafikale hovedstrukturer udgøres af jernbanen, Nordvestbanen (København-Kalundborg). Derudover er der regionale jernbanelinjer fra Holbæk til Nykøbing Sj. og fra Tølløse til Høng. Jernbanenettet betyder, at mange - også mindre byer - i Holbæk Kommune er begunstiget af stationer, 14 i alt + 1 trinbræt, og jernbanens kollektive trafiktilbud. Jernbanerne suppleres af regionale og kommunale buslinjer.
Lokalplanområdet ligger stationsnært inden for en afstand af 2,5 km i fugleflugt til nærmeste stationer. Nærmeste station mod vest er Ny Hagested og nærmeste station mod øst er Stenhus. Parkeringsnormer for stationsnært nybyggeri skal sættes lavt for biler, mens normer for cykelparkering skal sættes højt.
Lokalplanen fastlægger parkering til biler og cykler med baggrund i Holbæk Kommunes parkeringsnormer.
Kollektiv transport (retningslinje 2.4.1)
Der udlægges areal til etablering af ny togstation syd for Nykøbingvej mellem Tuse Lågevej og Kalundborgvej, se Figur 53. Kommuneplanen udlægger arealreservation, der skal sikre, at arealet ikke anvendes til andre formål, medmindre det kan dokumenteres, at dette ikke giver anledning til interessekonflikter.
Der arbejdes med muligheden for etablering af nyt trinbræt placeret centralt i området. Der er parallelt med planlægningen for områdets udvikling igangsat dialog og samarbejde med Region Sjælland, Movia og Lokaltog om realisering af en station i området, som der er skitseret i helhedsplanen. Afklaringsarbejdet er imidlertid endnu ikke så langt, at det er klar til lokalplanlægning, men det forventes, at det vil kunne indgå i den kommende udbygningsetape.
Lokalplanen sikrer arealreservation til ny togstation og, at det er muligt at etablere en stiadgang til fremtidig trinbræt/station på jernbanelinjen.
Figur 53: Kort der viser planlagt togstation.
Veje (retningslinje 3.2.5)
Der skal ved planlægning af nye byområder eller ændring af områdets funktion, lægges vægt på at opnå fremkommelighed, trafiksikkerhed og tryghed for alle trafikanter. Nye byområders konsekvenser for det eksisterende vejnet skal konsekvensberegnes i kommunens trafikmodel således, at eventuelle konsekvenser kan beskrives og tages hånd om i projektets økonomi.
Der er mellem 2021 og 2024 registret trafikmængder og hastighedsniveauer på det omkringliggende vejnet omkring lokalplanens område.
Forud for byudviklingen af Fjordbyen skal det sikres, at trafikafviklingen i Holbæk Vest og omegn ikke strider mod gældende lovgivning og ikke giver anledning til forringet trafiksikkerhed eller fremkommelighed.
Der forventes en væsentlig stigning i trafikken på vejene omkring planområdet, og trafikbelastningen på det overordnede vejnet omkring planområdet vurderes overordnet at stige med op til 12.000 daglige køretøjer foruden bløde trafikanter. Rejsetider for busser i det berørte vejnet må desuden forventes at blive længere.
Trafikafviklingen i og omkring planområdet, især fordelerringen ved motorvejen og landevejen, giver i dag udfordringer for trafikafviklingen i morgen- og eftermiddagsspidstimen. Det anbefales, at afværgeforanstaltninger ved fordelerringen bygges i takt med at området udvikles. En shunt forbindelse* fra vest mod syd og fra syd mod sydøst kan afhjælpe trafikafviklingen i dagens situation. På den måde skabes en merkapacitet i fordelerringen.
I forhold til trafikafvikling bør planområdet udvikles fra øst mod vest for ikke at belaste den mest kritiske del af vejnettet mellem fordelerringen og rundkørslen ved Tuse Byvej. Gennemføres der et eller flere kapacitetsfremmende tiltag i fordelerringen kan betydningen af rækkefølgen af etaperne for udviklingen have mindre relevans.
*Shunt: Separat, ensrettet bane for højresvingene trafik uden om et vejkryds, der slutter i en flettestrækning.
Oversvømmelse (retningslinje 5.9.1-5.9.10)
Kommuneplan 2024 udpeger som områder med risiko for oversvømmelse og af kortet herunder fremgår desuden strømningsveje. Kommuneplanen indeholder retningslinjer for oversvømmelsestruede arealer, generelle retningslinjer for klimatilpasningstiltag og håndtering af overfladevand.
Inden for lokalplanens områder er der udpeget arealer med risiko for oversvømmelse i forbindelse med en 100-årshændelse (regn). Derudover er der strømningsveje inden for området.
Arealer der er i risiko for oversvømmelse skal friholdes for nyt byggeri, anlæg og større terrænændringer. Dette kan kun fraviges ved særlige planlægningsmæssige eller samfundsmæssige hensyn. Ved ny planlægning skal større strømningsveje ind og ud af området som udgangspunkt fastholdes.
Området er udlagt til udviklingsområde i 2019 og er i kommuneplanen udlagt til boligområde.
Der er i forbindelse med lokalplanlægningen udført beregninger af nødvendigt bassinvolumen til håndtering af overfladevand i lokalplanens område og derudover set på mulige placeringer af bassinvolumenet.
Det vurderes, at det er muligt at finde placering for nødvendige regnvandsbassiner og, at disse kan etableres med den nødvendige bassinvolumen. Der skal dog senere ske en sammenstyring af bassinerne for, at de får den nødvendige effekt for at kunne håndtere en 100-års regnvandshændelse.
Figur 54: Kort der viser oversvømmelse og strømningsveje. De udpegede strømningsvejene, der kan ses på kortet, er for vandoplande større end 5 ha.
Kulturarv (retningslinje 1.4.2-1.4.4)
Udpegningen af bevaringsværdige bygninger i Holbæk Kommune sker på grundlag af en SAVE-registrering. En SAVE-registrering er en kortlægning og registrering af byers og bygningers bevaringsværdi efter en særlig metode. Metoden i SAVE-arbejdet er udviklet med den hensigt at skabe en enkel og let forståelig fremgangsmåde, der på kort tid kan give et overblik over en bydannelse og en vurdering af de kvaliteter, der er i byen og dens bygninger i dag. Bygninger med en værdi på1-3 er høj bevaringsværdi, 4-6 er middel bevaringsværdi og 7-9 er lav bevaringsværdi,
Jf. Holbæk Kommunes retningslinjer for bevaringsværdige bygninger, må bevaringsværdige bygninger ikke nedrives eller ændres væsentligt i sit ydre udseende i forhold til bygningens oprindelige udtryk, uden en nærmere vurdering og en tilladelse. Bevaringsværdige bygninger skal sikres bevaret blandt andet gennem lokalplanlægning, og ved lokalplanlægning skal der fastsættes bevaringsbestemmelser, som i videst muligt omfang sikrer de bevaringsværdige bygninger.
Inden for området er der foretaget kortlægning af fredede og bevaringsværdige bygninger. På Kalundborgvej 214, Tuse Lågevej 8 samt Nordskovvej 6 er der kortlagt bygninger med en middel bevaringsværdi på 5. På Kalundborgvej 266 er der kortlagt bygninger med bevaringsværdi 3, 4, 5 og 7. Endvidere er bygninger på Kalundborgvej 202A og 268 kortlagt med en middel bevaringsværdi på 6.
Holbæk Kommune har herudover registreret bevaringsværdige bygninger ved Kalundborgvej 266, ved proprietærgården, Lille Frydendahl. Kalundborgvej 266 er stuehus og tiloversblevne landbrugsbygninger. Stuehuset har en lav værdi (BBR bygn.nr. 1 er registreret med SAVE værdi 7) på grund af store ombygninger og dermed ringe originalitetsværdi og tilstand. Landbrugsbygningerne har en middel SAVE værdi (BBR-bygningerne nr. 2 og nr. 7 er registreret med SAVE værdi 3, og BBR-bygningerne nr. 3 og nr. 4 er registreret med SAVE værdi 5 og 4). Disse bygninger fremstår med en høj originalitetsværdi og mange detaljer.
Lokalplanen sikrer, at de sydlige landbrugsbygninger ved Kalundborgvej 266 (BBR-bygningerne nr. 3, 4 og 7) bevares.
Lokalplanen giver mulighed for, at den bevaringsværdige bygning på Kalundborgvej 202A med bevaringsværdi 6, kan nedrives.
I forbindelse med fremtidige byggeretsgivende lokalplaner i rammeområderne skal det afklares, hvorvidt øvrige bevaringsværdige bygninger kan bevares.
Da lokalplanen ikke sikrer bevaring af de øvrige bevaringsværdige bygninger i området kan det ikke afvises, at disse må blive nedrevet. En bygning, der er udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen, må i henhold til loven ikke nedrives, før nedrivningsanmeldelsen har været offentlig bekendtgjort, og byrådet har meddelt ejeren, om der efter planlovens § 14 vil blive nedlagt forbud mod nedrivning.
Figur 55: Kort der viser bevaringsværdige bygninger af middel værdi
Ekspropriation
Kommunalbestyrelsen kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.
Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.
Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.
En mere detaljeret gennemgang af betingelserne for ekspropriation herfor kan bl.a. findes i Erhvervsstyrelsens vejledning om reglerne for ekspropriation efter planloven.
Det forventes ikke at blive aktuelt at ekspropriere i forbindelse med denne lokalplan.
Butikkers påvirkning af bymiljøet
Jf. Planlovens § 15 stk. 9 skal en lokalplan, der giver mulighed for etablering af butikker, indeholde bestemmelser om det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker og det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål.
Nærværende lokalplan giver ikke mulighed for etablering af butikker. Der vil i forbindelse med fremtidige byggeretsgivende lokalplaner i rammeområdet være mulighed for planlægning for butik.
Kystnærhedszone
Planområdet er beliggende indenfor planlovens kystnærhedszone, hvorfor der stilles en række særlige krav i forbindelse med planlægningen. For al planlægning inden for kystnærhedszonen gælder, at der kun må inddrages nye arealer i byzone og planlægges for arealer i landzone, hvis der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering jf. planlovens § 5b, stk. 1, nr. 1. Erhvervsstyrelsen kan efter ansøgning udstede et landsplandirektiv, der fraviger bestemmelsen i § 5b.
Udviklingsområder i kystnærhedszonen
Udviklingsområderne, der er udlagt i landsplandirektivet, er områder i kystnærhedszonen uden særlige natur-, miljø- og landskabsinteresser. Udviklingsområder vil derfor som udgangspunkt ikke ligge helt ude ved kysten.
I forbindelse med udpegningen af udviklingsområdet giver planloven ikke mulighed for at udskyde afklaringen af hensynet til landskabs- og naturinteresser til senere i planlægningen. Disse hensyn skal således være afvejet på forhånd. Med landsplandirektivet har kommunerne fået mulighed for, inden for de udlagte udviklingsområder at planlægge for byudvikling og anlæg, samt give tilladelse til anlæg, svarende til den øvrige landzone, dvs. uden en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for den kystnære lokalisering.
Erhvervsstyrelsen har i september 2019 udstedt landsplandirektiv for omplacering og udlæg af udviklingsområder i kystnærhedszonen, hvor planområdet ved Rishøjgård udpeges som udviklingsområde. Udpegningen som udviklingsområde gælder ikke for arealer, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3 om beskyttede naturtyper.
I landsplandirektivet fastsættes en række vilkår bl.a., at en udpegning som udviklingsområde kan helt eller delvist være betinget af, at kommunalbestyrelsen ophæver en gældende udpegning i kommuneplanen af Grønt Danmarkskort eller af områder med landskabelige værdier.
Den betingede del af udpegningen som udviklingsområde kan kun træde i kraft, i det omfang kommunalbestyrelsen endeligt vedtager og offentliggør kommuneplanlægning, der helt eller delvist ophæver den pågældende udpegning.
Anbefalingerne har ikke givet anledning til, at det udpegede udviklingsområde ved Rishøjgård udpeges som del af Grønt Danmarkskort.
Kommunalbestyrelsen skal ved kommune- og lokalplanlægning for arealer i et udviklingsområde inddrage hensyn til natur-, landskabs- og miljøinteresser samt væsentlige nationale interesser i øvrigt og i relevant omfang redegøre for, hvorledes der sikres overensstemmelse mellem planlægningen og varetagelsen af disse hensyn.
Området er kommuneplanlagt i Kommuneplan 2021, og videreført i Kommuneplan 2024. Med lokalplanen og den dertilhørende miljørapport redegøres endvidere for natur- og landskabs- og miljøhensyn. Hele eller dele af området er udpeget som område med risiko for oversvømmelse og med strømningsveje inden for området. Der er i forbindelse med lokalplanlægningen udarbejdet en vandhåndteringsplan med fokus på håndtering af overfladevand og håndtering af regnvand ved en 100-års hændelse (ekstremregns situation). Udviklingen af det nye boligområde i Holbæk Vest er sket ud fra en helhedsplanlægning for hele Holbæk, og det vurderes derfor, at lokalplanen ikke vil medføre en påvirkning af væsentlige nationale interesser.
Bekendtgørelsen er ikke til hinder for, at erhvervsministeren for de udpegede områder kan anvende beføjelser om landsplanlægning efter planlovens § 3 og er ikke til hinder for, at der kan fremsættes indsigelse mod planforslag for områderne efter planlovens.
Udpegningen som udviklingsområde bortfalder 5 år efter bekendtgørelsens ikrafttræden, hvis udpegningen ikke forinden er trådt i kraft. Området er udpeget i kommuneplan 2021, og efterfølgende videreført i Kommuneplan 2024 og udpegningen er dermed trådt i kraft.
Planlægningsmæssig og funktionel begrundelse for kystnær lokalisering
Holbæk by er en by i vækst. Der er gennem de seneste år sket en markant tilvækst af boliger, ved udbygning af de udlagte arealer til byvækst. Der opleves en fortsat efterspørgsel på arealer til ny boligudvikling, og det har gennem en årrække været kommunens ønske at få mulighed for at udvide byen mod vest. Mod syd afgrænses byen af Omfartsvej og motorvej, mod nord grænser byen op til fjorden og udbygningen i Holbæk by er derfor langt overvejende sket ved nyudlæg i den østlige del af byen, i de foregående kommuneplanperioder. En udbygning i Holbæk Vest vil medvirke til at understøtte allerede foretagne investeringer i servicestruktur og infrastruktur, og være med til at sikre balancen imellem Holbæk Vest og Øst. Med landsplandirektiv 2019, fik kommunen mulighed for at planlægge for ny byudvikling ved Holbæk vest, og arealet blev udlagt som et rammeområde i Kommuneplan 2021. En udvikling af arealet indgår således i kommunens boligbyggeprogram, befolkningsprognoser og er videreført i den nyligt vedtagne Kommuneplan 2024.
Offentlighedens adgang til kysten
For planlægning inden for kystnærhedszonen gælder, at offentlighedens adgang til kysten skal sikres og udbygges, jf. planlovens § 5b stk. 5.
Lokalplanen hindrer ikke offentlighedens adgang til kysten, idet planområdet ligger med en afstand på omkring 500 meter fra kysten. Planen giver mulighed for, at offentlighedens adgang til kysten udbygges, idet der fra planområdet kan ske stitilslutning til en fremtidig stiforbindelse uden for planområdet med forbindelse til Fjordstien, der følger kysten.
Kystlandskabelig vurdering
Jf. Planlovens § 16 stk. 4 og 5 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne, og der skal ved bygningshøjder over 8,5 m anføres en begrundelse for den større højde. Herudover skal redegørelsen omfatte eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser.
Ny bebyggelse inden for den byggeretsgivende del af lokalplanen, etape 1, er boligbebyggelse og en institution, der må opføres med en maksimal højde på 8,5 m. For området, der kun er omfattet rammelokalplanbestemmelser forudsættes gennemført byggeretsgivende lokalplan, for at give mulighed for opførelse af bebyggelse her. Rammelokalplanen rummer mulighed for bebyggelse i op til 4 etager. Rammelokalplanens bebyggelse indgår også i visualiseringerne.
Planlægningen forholder sig til de landskabs- og naturinteresser, der er i området, og berører ikke udpegninger til bevaringsværdigt landskab eller større sammenhængende landskab.
Planområdet er beliggende sydvest for Holbæk Fjord og er omfattet af byområdet Allerup. Holbæk Kommune har udført en landskabsplan som bilag til Holbæk Kommuneplan 2019-2025, som omfatter dette område.
Området er et sammensat område med nærhed til kyst og præget af mange enkeltrækkende levende hegn primært af poppel. Herudover begrænser beplantningen langs Kalundborgvej udsigten til Holbæk Fjord, som ellers er områdets klare styrke.
Samlet set domineres området af jernbanen, som afgrænser området mod nord, motorvejen og andre større vejanlæg hvilket medvirker til, at bygrænsen opleves diffus, når man ankommer ad Kalundborgvej og Omfartsvejen.
Der er i forbindelse medforslag til lokalplanen udarbejdet 12 visualiseringer ud fra otte kamerapunkter. Visualiseringerne er samlet i miljøvurderingen til lokalplanen og i et selvstændigt bilag. For overskuelighedens skyld vises udvalgte kamerapunkter herunder, For hvert kamerapunkt vises en model af de eksisterende forhold og en visualisering af planområdet med bebyggelsen, som lokalplanens etape 1 muliggør, og som beskrives i rammeområderne. Den viste bebyggelse vises som volumenstudier, som ensfarvede blokke og er en simulering af hvordan bebyggelsens forskellige størrelser vil fylde i området. Dette gøres for at se om bebyggelsen dimensionering alene kan have en landskabsmæssig, som visuel påvirkning inden for og omkring planområdet. Volumenstudiet skal således ikke tages som udtryk for hvordan boligernes facader, tage mv, udføres konkret når boligerne etableres.
Figur 56: Oversigt over fotostandpunkter
K-1 set fra Baunehøj
Figur 57: Billedet viser udsigten til planområdet fra Baunehøj
Figur 58: Visualiseringen viser, hvordan boliger vil være synlige fra Baunehøj markeret med rødt omrids
Visualiseringen fra punkt K-1 viser planområdet set fra et punkt beliggende ved Baunehøj ca. 3,4 km. nord for planområdet. Figur 57 viser de eksisterende forhold set fra Baunehøj. Figur 58 viser, hvor synlig den nye bebyggelse herfra vil være. Visualiseringerne viser, at store dele af den kommende bebyggelse vil være afskærmet af den eksisterende beplantning langs Nykøbing vej, som afgrænser områdets nordlige del. Terrænet foran planområdet vil ligeledes have en afskærmende effekt. Området mellem Baunehøj og fjorden har karakter af landsby og bryder oplevelsen af et uforstyrret landskab. Visualiseringen viser, at boligernes volumen og højde ikke vil have en forstyrrende effekt på det flade landskab.
K-2 set fra Tuse Næs Vej
Figur 59: Billedet viser eksisterende udsigt fra Tuse Næs Vej
Figur 60: Visualiseringen viser, hvordan boliger vil være synlige fra Tuse Næs Vej (markeret med rødt omrids)
Visualiseringen fra punkt K-2 viser planområdet set fra et punkt beliggende på Tuse Næs Vej j ca. 2 km nord for planområdet. Figur 59 viser de eksisterende forhold set fra punktet.
Figur 60 viser, hvordan den kommende bebyggelse for det meste vil være afskærmet af beplantningen langs Nykøbingvej. Visualiseringen viser her fra som ved punktet K-1, at boligernes volumen og højde ikke vil have en forstyrrende effekt på det flade landskab.
K-3 set fra Fjordstien
Figur 61: Billedet viser eksisterende udsigt fra Fjordstien
Figur 62: Visualiseringen viser, hvordan boliger fra Fjordstien vil være synlige (markeret med rødt omrids)
Visualiseringen fra punkt K-3 viser planområdet set fra et punkt beliggende på Fjordstien ca. 400 m nordøst for planområdet. Figur 61 viser de eksisterende forhold set fra punktet. Figur 62 viser, hvordan den nye bebyggelse herfra vil være helt afskærmet af terrænet foran planområdet.
K-4 set syd fra området
Figur 63: Billedet viser eksisterende udsigt syd for området tæt ved Kalundborgvej
Figur 64: Visualiseringen viser, hvordan boliger vil være synlige fra Kalundborgvej
Visualiseringen fra punkt K-4 viser planområdet set fra et punkt beliggende inde fra planområdet tæt ved Kalundborgvej. Figur 63 viser de eksisterende forhold set fra punktet. Figur 64 viser hvordan den nye bebyggelse herfra vil være helt synlig og ikke være dækket af beplantning eller anlæg. Ydermere vil boliger delvist skjule udsigten ned til fjorden.
K6-K7 set fra støjvolden langs Kalundborgvej
Figur 67: Visualiseringen viser indsyn til Holbæk Fjord fra Kalundborgvej fra en støjvold på 6 meter. Det synlige omrids af Holbæk Fjord kan ses med blå farve.
Figur 68: Visualiseringen viser eksempel på boligvolumener, og at der er indsyn til Holbæk Fjord, markeret med gul farve, fra en kommende støjvold på 6 meter ved Kalundborgvej.
Figur 69: Visualiseringen viser indsyn til Holbæk Fjord fra Kalundborgvej fra en støjvold på 6 meter. Det synlige omrids af Holbæk Fjord kan ses med blå farve.
Figur 70: Visualiseringen viser eksempel på boligvolumener og indsyn til Holbæk Fjord markeret med gul farve fra en kommende støjvold på 6 meter ved Kalundborgvej.
Figur 71:
Visualiseringerne viser, hvordan planområdet kan se ud set fra den kommende støjvold, der etableres i afgrænsningen af planområdet langs Kalundborgvej. Figur 67 og Figur 69 Figur 71 viser udsigten fra en kommende støjvold ned til fjorden uden boliger og viser fra disse punkter, at Holbæk Fjorden er synlig ud fra visualiseringspunkterne K6 og K7.
Figur 66 Figur 68 og Figur 70 viser eksempel på, hvordan boliger vil være synlige i området. Det vurderes, at der vil være indsyn til Holbæk Fjord fra punkterne K6 og K7. Store dele af landskabet i planområdet langs Kalundborgvej er i dag for det meste af strækningen afskærmet af høj træbeplantning. Støjvolden vil skabe visuel mulighed for at betragte landskabet på den anden side af denne træbeplantning. Overordnet vurderes det, at støjvolden vil forbedre de rekreative muligheder og hermed skabe nye udsigtspunkter. Det vurderes derfor, at oplevelsen af området vil blive positivt forbedret, da der vil være større udsigt over landskabet end der er mulighed for i dag.
Konklusion
Set fra K1, K2 og K3 er den relativt lave bebyggelse synlig i landskabet, dog også tildækket af den eksisterende beplantning. Den lave bebyggelse gør, at landskabet fra disse punkter falder ind i et sammensat landskab. Den lave bebyggelse fra det kommende Fjordbyen bevirker endvidere, at landskabet vil virke uforstyrret.
Indsynet til Holbæk Fjord fra Kalundborgvej er i forvejen stærkt begrænset på grund af den omkringliggende beplantning af træer i udkanten af planområdet.
Fra punktet K4 vurderes det, at der er indsyn og her vil kommende bebyggelse, for en kort strækning ændre indsynet til fjorden.
Punkterne K6-K7visualiserer indsynet til fjorden fra en kommende støjvold. Støjvolden vil med en højde på op til 6 meter have en mindre indvirkning på landskabet set fra Kalundborgvej, der som nævnt fremstår afskærmet af høj beplantning, samtidig vurderes det, at støjvolden vil forbedre den visuelle oplevelse af området, da støjvolden etableres som en rekreativ mulighed i en højde af op til 6 meter over det nuværende terræn. Endvidere vurderes det, at der er synlighed ned til Holbæk Fjord fra punkterne K6 og K7.
Det fremgår af Holbæk Kommunes landskabsanalyse for området, at området generelt på nuværende tidspunkt er landbrugsland under gradvis forandring til mere bynære funktioner. Det vurderes, at en vedtagelse af planen vil forandre landskabet således, at bylandskabet bliver endnu mere fremtrædende, dog i forlængelse af den allerede eksisterende by og således som en del af Holbæks byudvikling. Visuelt vurderes det, at bebyggelsen ikke vil dominere landskabet i højden. Etablering af en støjvold vil forbedre de rekreative og hermed de visuelle muligheder og skabe udsigt over det kommende bylandskab.
Eksisterende lokalplaner
Der er ingen eksisterende lokalplaner inden for området.
Planlægning i forhold til nabokommuner
Ifølge Planlovens § 29, skal der i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkning på nabokommuner. Udviklingen af det nye boligområde i Holbæk Vest er sket ud fra en helhedsplanlægning for hele Holbæk. Det vurderes, at lokalplanen ikke vil medføre en påvirkning af nabokommuner.
Diverse udpegninger
Naturbeskyttelse
Inden for lokalplanområdet ligger to naturbeskyttede søer (VH2 og VH3), som vist på
Figur 73 herunder og kortbilag 5, der er beskyttet i henhold til naturbeskyttelseslovens § 3.
Det er efter besigtigelse af området vurderet at vandhul VH2 opfylder kriterierne til naturbeskyttelse. Vandhullet er omfattet af den byggeretsgivende del af lokalplanen.
Hertil ligger der ca. 80 meter øst for lokalplanområdet en registreret § 3-sø (VH4).
Der findes desuden en mindre lavning i den nordlige del af planområdet (VH1), som ikke er omfattet af naturbeskyttelsesloven, samt et braklagt areal, i den nordøstlige del af planområdet, som efter en besigtigelse er vurderet til ikke at være omfattet af omfattet af naturbeskyttelsesloven.
Der må ikke ændres i områdernes tilstand uden forudgående dispensation fra Naturbeskyttelsesloven. Dispensationen kan som udgangspunkt kun gives for naturforbedringer eller vigtige samfundsmæssige hensyn.
Ved realisering af lokalplanen vil der etableres boliger og befæstede arealer rundt om VH2. Der er udarbejdet skyggediagrammer for påvirkningen af skygger fra de kommende omkringliggende boliger til vandhullet. Skyggediagrammerne viser, at VH2 påvirkes minimalt over det meste af de varme måneder af året. Det gælder også for den del af vandhullet, hvor det potentielt kan udvides. De omkringliggende bygninger vurderes derfor at påvirke VH2 i ubetydelig grad.
Vandhul VH3 bliver bevaret, og dens tilstand må ikke ændres. Der vil med realisering af planen ikke være en fysisk arealinddragelse af vandhullet. Planen giver dog mulighed for, at der kan udføres naturforbedrende tiltag af § 3-natur i form af rydning af træbevoksningen samt generelt at undgå en væsentlig skyggepåvirkning af disse. Vandhullerne vil dermed blive mere lysåbent, hvilket vurderes at medføre en positiv tilstandsændring af vandhullet. Plejetiltagene vil resultere i en tilstandsændring af vandhullet. Kommunalbestyrelsen træffer afgørelsen om naturforbedringerne kræver dispensation fra naturbeskyttelsesloven.
Figur 73: Kort der viser de tre § 3-vandhuller og det braklagte areal, som er besigtiget. Der fremgår desuden et vandhul (VH1), som ikke er omfattet af naturbeskyttelsesloven.
Bygge- og beskyttelseslinjer
Fortidsmindebeskyttelseslinje på 100 meter
Uden for området ligger to rundhøje, der hver afkaster en fortidsmindebeskyttelseslinje ind på en mindre del af lokalplanens sydlige område.
Fortidsmindebeskyttelseslinjen er fastlagt i Naturbeskyttelseslovens § 18, og formålet er at sikre fortidsmindernes værdi som landskabselementer, herunder både indsynet til og udsynet fra fortidsminderne. Samtidig skal bestemmelsen sikre de arkæologiske lag i området omkring fortidsminderne, idet der ofte er særlig mange kulturhistoriske levn i områderne tæt ved de fredede fortidsminder. Bestemmelsen er et generelt forbud mod at ændre på tilstanden inden for beskyttelseslinjen. Der må således ikke opføres eller placeres nogen former for bebyggelse, tilplantes eller ændres på terrænet inden for beskyttelseslinjen.
Med lokalplanen udlægges areal til støjvolden, der placeres inden for en del af de nævnte fortidsmindebeskyttelseslinjer, og med planlægningen forudsættes en dispensation eller reduktion fra fortidsmindebeskyttelseslinjerne. Læs mere herom under afsnittet "Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder".
Det vurderes, at en reduktion af beskyttelseslinjerne ikke vil være i strid med de landskabelige interesser, da disse reelt set ikke er til stede grundet den nuværende plansituation. Hverken indsigt eller udsigt, ind til og ud fra fortidsminderne, vil tabe værdi på baggrund af en vedtagelse af planen, da indsigt og udsigt til fortidsminderne allerede i dag er stærkt reduceret af virksomheder og beboelsesejendomme. Der er indhentet en forhåndsudtalelse fra Miljøstyrelsen, der tilkendegiver, at der ikke træffes afgørelse om reduktion, før der foreligger endeligt vedtaget lokalplan, men at en reduktion som udgangspunkt ikke kan forventes opnået.
Figur 74: Kort der viser fortidsmindebeskyttelseslinjer
Beskyttede sten- og jorddiger
Der er registreret flere beskyttede diger i området, hvoraf de fleste er jorddiger med vegetation, enkelte steder fritlagte som små jordvolde/forhøjninger. I forbindelse med lokalplanen er der udarbejdet en digesynsrapport over de registrerede beskyttede diger, der beskriver digernes biologiske værdi og synlighed på stedet.
Der må ikke foretages ændring i tilstanden af sten- og jorddiger og lignende jf. Bekendtgørelse af Museumsloven § 29a. Bestemmelsen i lovens § 29a, stk. 1 gælder dog ikke for diger, der ligger i byzone eller sommerhusområde, medmindre diget afgrænser et byzone- eller sommerhusareal fra landzone
Med lokalplanens vedtagelse vil ét beskyttet dige være beliggende i byzone.
Digesynsrapporten beskriver for det dige, der med lokalplanen ligger i planlagt byzone, at sydlig halvdel er pløjet helt væk. Der er tale om ca. 220 m ejerlavsdige, som er nedlagt omkring 2020. Langs skov er det et tydeligt erkendtbart stendige. Midten af det nordlige stykke er ret overgroet i græsser. Den nordlige del ret bredt krat og mindre træer.
Med baggrund i digesynsrapporten fastlægger lokalplanen, at den nordligste del af diget skal fastholdes som beskyttet dige, og at den sydlige del af diget skal genoprettes. Det forudsættes, at der kan ske digegennembrud i forbindelse med anlæg af vej og hovedstiforbindelse.
Det forudsættes desuden, at der kan opnås dispensation til digegennembrud ved blandt andet anlæg af veje og stier på arealer i forbindelse med efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner.
Museumslovens § 29 a om beskyttede diger er en forbudsbestemmelse, der foreskriver, at der må ikke foretages ændring i tilstanden af sten- og jorddiger og lignende. Kommunalbestyrelsen kan dog i særlige tilfælde dispensere fra forbuddet. Muligheden for dispensation følger af lovens § 29 j, stk. 2.
Som hovedregel kan der dispenseres for gennembrud til gennemkørsler, dog bør antallet af gennembrud eller disses bredde og placering vurderes i hvert enkelt tilfælde.
Figur 75: Kort der viser beskyttede sten- og jorddiger ved planens udarbejdelse
Grundvand
Planområdet er beliggende uden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD), indvindingsoplande til almene vandværker og boringsnære beskyttelsesområder (BNBO).
Planområdet er i kommuneplan 2024 udpeget som mindre prioritet for beskyttelse af grundvand.
Brønde skal sløjfes, hvis de er overflødige. Det samme er gældende for boringer, hvis de samtidig er i en stand, der vurderes at kunne medføre forurening af grundvandet. Brønde og boringer, som ikke længere benyttes, bør sløjfes af hensyn til grundvandsbeskyttelsen