Bymiljø og lokale værdier
Grønne områder i byen
For hele lokalplanområdet udlægges det store grønne fællesareal, der sammenbinder hele området. Landskabet udvikles med afsæt i eksisterende beplantning, terræn og vådområder. Landskabet udvikles med fokus på at skabe varierede levesteder for flora og fauna samt oplevelsesrigdom for beboere og besøgende. De grønne områder indrettes med sekvenser af forskelligartede landskabsrum. For den del af de grønne områder der berører etape 1 (byggeretsgivende lokalplan), vil det grønne område have karakter af et englandskab med lav beplantning og grupper af buske og enkelte grupper af småtræer. I etape 1 for den byggeretsgivende lokalplan udlægges der derudover nære fælles opholdsarealer til brug for beboerne i de tilstødende boliger.
Fællesarealerne varierer i størrelse, udformning og brug og giver mulighed for forskellige former for ophold og aktivitet, og med varierende forhold hvad angår sol og skygge.
Lokalplanen sikrer, at der udlægges minimum 25 % af grundarealet til grønne arealer.
Bebyggelse og arkitektoniske kvalitet
Disponeringen af boligerne i 1. etape (byggeretsgivende lokalplan) er udformet med udgangspunkt i helhedsplanens struktur. Delområderne rummer forskellige bebyggelsesstrukturer, der tager afsæt i områdets specifikke forhold. Der er lagt vægt på at skabe både variation og sammenhæng i bybilledet, ved at fastsætte bestemmelser for forskellige boligtyper, etageantal, materialer og facadeudtryk.
Lokalområder og kulturarv
I områdets midte ligger Lille Frydendal, der er en proprietærgård med bevaringsværdig. Gården bevares delvist og er med til at fremhæve og fortælle om stedets brug og historie. Lokalplanen beskytter desuden ikke de øvrige bevaringsværdige bygninger.
Der ligger flere beskyttede sten- og jorddiger i planområdet, som ligeledes er med til at fortælle om stedets brug igennem tiden. Området er som udgangspunkt disponeret efter, at digerne placeres i de grønne områder, nogle steder sker der dog dige-gennembrud i forbindelse med vejudlæg og stier.
Transport
Området er placeret tæt ved motorvejen og kun få kilometer fra Holbæk centrum. Kalundborgvej, der løber langs med området, er den primære vej, som forbinder området med motorvejen og Holbæk.
Der gives mulighed for tre adgangsveje til området fra Kalundborgvej/Tuse Lågevej, der forbindes til bydelens centrum. Alle bydelens øvrige veje forbindes til adgangsvejene. Adgangsveje skal indeholde gang- og cykelsti i hver side, hvilket giver trafiksikre forhold for bløde trafikanter.
Nye rekreative forbindelser etableres med koblinger til planområdets veje samt til eksisterende netværk udenfor området. Der arbejdes med muligheden for etablering af nyt trinbræt ved jernbanen, som kan betjenes af det nye byområde. Ved et eventuelt kommende trinbræt giver planen mulighed for en stiforbindelse på tværs af jernbanen og ud af området.
Landskab
Landskabelig værdi
Planområdet er beliggende sydvest for Holbæk Fjord. Det er hensigten, at bebyggelsen og det landskabelige hovedgreb udformes og placeres med udgangspunkt i de eksisterende landskabelige udsigtsforhold og underbygges af de grønne områder og bebyggelsesstrukturerne.
Landskabet i de grønne naturarealer udvikles med afsæt i eksisterende beplantning, terræn og vådområder, og vil dermed være med til at understøtte og synliggøre de iboende kvaliteter på stedet.
Med lokalplanen bevares eksisterende grønne læhegn og de eksisterende skovområder bevares og udvides.
Bebyggelsen skal tilpasses terrænet, så det i videst muligt omfang følger de eksisterende landskabelige forhold.
Natur
Naturbeskyttelse og plante/dyreliv
Det grønne område udformes og udlægges i forbindelse med lavbundsarealer, diger, levende hegn mv., hvilket er med til at bevare og skabe varierede levesteder for flora og fauna.
Lokalplanen udlægger endvidere et stiforløb igennem de grønne områder, der kobler sig på boligområderne og skaber god tilgængelighed til naturen for områdets beboere. Endvidere kobler hovedstiforbindelsen sig til det omkringliggende sti-netværk, hvilket giver gode bløde forbindelser ud af området også.
Ressourcer og miljø
Arealanvendelse og ressourcer
Lokalplanen beskytter ikke alle de bevaringsværdige bygninger inden for planområdet, og det er alene dele af bebyggelsen på Kalundborgvej 266, der sikres delvist bevaret. Denne har en historisk værdi for området og med fordel kan den indgå i den fremtidige udvikling af området.
Vand og klimasikring
Planområdet omfatter flere mindre lavninger udpeget som områder, der kan være udsat for oversvømmelse. I forbindelse med helhedsplanen er flere af disse områder planlagt som etablerede søområder. Bebyggelse placeres som udgangspunkt ikke i lavområderne. De eksisterende naturlige strømningsveje skal udnyttes til vandhåndtering.
Forurening
En realisering af planen vil medføre en øget trafik, der kan være forbundet med udledning af kvælstofoxider. Planområdet ligger tæt på Holbæk motorvejen og Kalundborgvej, og en væsentlig forringelse af luftkvalitetens nuværende tilstand vurderes ikke sandsynlig.
Social og sundhed
Sundhedstilstanden & rekreativt indhold
Området skal rumme en blanding af boligtyper og -størrelser. I første etape muliggøres opførelse af flere forskellige boligtyper, som er med til at danne grundlag for en mangfoldighed i området. Endvidere fastlægges der i 1. etape for den byggeretsgivende lokalplan principper for arkitektoniske variationer i facaderne og placering af bebyggelsen, der er med til at skabe en levende og sammenhængende bydel.
Der lægges vægt på god adgang til grønne områder, både de nære grønne opholdsarealer imellem boligerne samt det store grønne fælles naturområde, der binder hele lokalplanområdet sammen.
Vejrummene i etape 1 for den byggeretsgivende lokalplan udformes med grøn beplantning i siderne og med plads til de bløde trafikanter. Den byggeretsgivende lokalplan fastlægger bestemmelser for kantzoner, der bl.a. støder op til vejene, så vejrummene bliver aktive og levende, hvilket er med til at skabe tryghed i området.
Økonomi
Erhverv og service
Med en realisering af hele lokalplanområdet vil området blive en ny bydel i Holbæk med omkring 3.000 boliger. Nærværende byggeretsgivende lokalplan muliggør en institution og fremtidige byggeretsgivende lokalplaner vil muliggøre etablering af skole, institutioner samt en dagligvarebutik til områdets forsyning.
Kommunal økonomi
Arealet er privatejet og udvikles på privat initiativ. Udarbejdelsen af lokalplanen indebærer ikke i sig selv kommunale udgifter.
Inden for den byggeretsgivende første etape i området udlægges et areal til en daginstitution. Med lokalplanen fastsættes ikke bestemmelser om ejerforhold. Såfremt der ønskes opført en kommunal daginstitution på arealet, forudsætter dette en særskilt sagsfremstilling og forhandling med privat grundejer.
Det samlede areal har en størrelse, så det vil medføre behov for trafikale følgeanlæg, jf. konklusioner i de gennemførte trafikanalyser. Følgeanlæg er eksempelvis kapacitetsudvidelse ved fordelerringen ved motorvejen og etablering af en shunt*. Disse bør i henhold til analyserne udføres tidligt i processen. Tilsvarende vil opgradering af Fjordstien til trafiksti og udvikling af en station centralt i området indebære afledte kommunale investeringer. Projekterne udmøntes først i kommende udbygningsetaper, og fordelingen af udgifter hertil mellem parterne er endnu ikke afklaret.
Shunt: Separat, ensrettet bane for højresvingene trafik uden om et vejkryds, der slutter i en flettestrækning.